קיפאון בשוק הדיור

בנק ישראל הותיר את הריבית ברמה של 0.25% (לעומת הערכות להורדת ריבית ל 0.1%).
על פי נתוני הלמ"ס האומדן הראשון לתוצר הצביע על צמיחה של 4.1% בחישוב שנתי ברבעון השלישי. כאמור האינפלציה נמוכה ומסתכמת ב 0.4% ב 12 החודשים האחרונים (הרבה פחות מטווח היעד של בנק ישראל). מהיכן מגיעה הצמיחה? מסתבר שישנה התאוששות ברכישות כלי רכב חדשים. עסקאות מימון, ליסינג תפעולי, ליסינג מימוני. מכל הבא ליד.
גם נתון האבטלה הינו נתון מצוין על פניו (שפל של 40 שנה בכל זאת), 3.4% לחודש אוקטובר 2019. אך כמובן שזה מודד רק את מי שמחפש עבודה ולא מובטלים אשר כלל אינם פונים ללשכה.
האינפלציה יציבה, אך נמוכה. להערכת צוות אפסייד אין הדבר מצביע על היעדר צמיחה או נתון "שלילי" כפי שנוטים לחשוב הרי שהמחירים בישראל יקרים! סל הקניות יקר, הרכבים יקר, דלק, מוצרי צריכה בסיסיים, כן, גם הנדל"ן.
מחירי הדירות בישראל הגיעו למימדים עצומים, ולפי הלמ"ס מחירי הדירות עדיין בעליה. בשטח, מבדיקה שערכנו נראה שההפך הוא הנכון. לא רק שמחירי הדירות הפסיקו לעלות, באזורים רבים במרכז חלה ירידת מחירים קלה.
ירידת מחירים יכולה לבוא לידי ביטוי בכמה מישורים:
1. ירידת מחיר ממשית – ירידת מחיר בפועל, בין אם זה מקבלן ובין אם זה יד 2. הקבלנים עושים הכל, בשביל לא להוריד את המחיר וחלילה לשנות מגמה מובהקת.
2. מתן הטבות – מסירת דירה מקבלן כאשר הדירה כבר בגימור גבוה אשר כוללת מזגנים, אסלות תלויות וסמויות, מפרט גבוה וכדומה.
3. מדד תשומות הבנייה – בעיות רבות יש הנתון הזה, ולא רק בגלל שלאורך זמן המדד עולה ומייקר את מחיר הדירה (ולעיתים באופן לא מוצדק בעליל). לדוגמא: דירה חדשה מקבלן שנמכרה שנה שעברה ב 2.5 מ' ₪ לצורך העניין כאשר הבניין טרם אוכלס, נמכרת גם היום ב 2.5 מ' ₪ כאשר כבר יש אכלוס בבניין. לפי מדד תשומות הבנייה של 2% גרוסו מודו מדובר בפער כפול, פעם אחת 50,000 ₪ בגין מדד תשומות הבנייה ופעם שנייה שהבניין כבר מאוכלס והרי אמור להיות יותר יקר מבניין לא מאוכלס או מדירה "על הנייר".
דה פקטו, דירות חדשות עומדות ריקות ועדיין לא רואים ירידת מחירים ממשית.
אם עד לפני מספר שנים דירות היו "נחטפות" עוד על הנייר, הרי שניתן לראות פרוייקטים שלמים שכבר החלו איכלוס אך עדיין ישנן דירות ריקות. דירה ריקה אצל קבלן עולה כסף לקבלן. ערבויות, בנק מלווה. הכוונה היא לא לדירות בחריש או ראש העין ששם ישנן שכונות רפאים. אלא על מעגל שני ושלישי (את תל אביב לא בדקנו).
הקבלנים ימשיכו להצהיר בכל כתבה ובכל כנס נדל"ן גדול שמחירי הדירות בעליה וימשיכו לעלות, אלא מה. הסיכון עליהם. אך במחקר שערכנו, אחד הקבלנים הגדולים הצהיר שהחברה עצרה בניות חדשות ואף שוחררו עשרות עובדים בחזרה לגדה שכן אין בהם צורך כרגע.
פנינו גם לחברות גדולות בתעשייה, מטבחים, קרמיקה, שיש ומוצרי צריכה. חלקם מסרו שישנה האטה מסיבית בענף והשוק "רגוע".
על פי הלמ"ס חלה עליית מחירים ולפי מכון אלרוב שניתח את הממצאים דווקא נמצאה ירידת מחירים של כ 1.2%, נתון התומך בממצאים שאנו בדקנו. ממה נובעים הפערים?! בהחלט ייתכן שבדקנו מדגם לא מספיק גדול. ייתכן שהשוק קפוא והקבלנים עצרו כל עוד לא נבחר ראש ממשלה חדש.
מנתוני בנק ישראל עולה גידול בהיקף המינוף במשכנתאות שכן יותר ויותר לוקחים משכנתא על מנת לשלם את תשלומי המחיר למשתכן שגם הם יצרו סוג של עיוות. נזכיר, מינוף במשכנתאות מתבטא ביחס שבן גובה ההלוואה למחיר הנכס.
האם מחירי הדירות ירדו? נזכיר שאנו בישראל והרצון לרכוש דירה גם אם המניע אינו כלכלי הוא חזק, Jewish grandma effect….. ריבית נמוכה מחד ומחירים גבוהים מאוד מאידך ותפיסה שגויה בקרב הציבור "בורסה זה הימור" תומכים בהמשך עליית מחירים, למרות שרוב הציבור אינו יודע אפילו כמה הניבה לו קרן ההשתלמות מתחילת שנה. הסבר רציונלי אחר לא מצאנו לצערנו.
נחזור למחוזות שלנו, ברגעים אלו השקל מתחזק.
דולר שקל – 3.4520
אירו שקל – 3.8040
פאונד שקל – 4.44

חברת אפסייד פיננסי הראל בע"מ הינה חברה העוסקת במתן ליווי כלכלי-פיננסי וניהול סיכונים פיננסים. החברה מתמחה בניהול סיכו​​​​נים פיננסים בהתאם לצורכי הלקוח: חשיפות מט"ח, סחורות, ריביות ואינפלציה.​​​​​​​​​​​​​​​​​ החברה מחזיקה ברשיון לשיווק השקעות של הרשות לני"ע.
התכנים באתר זה ופרשנות השוק של אפסייד מסופקים למטרות מידע בלבד ואין מהווים כאמור המלצה ואינם מהווים תחליף לייעוץ השקעות אישי אשר מתחשב בצורכי הלקוח.